ブログの反響!! ～マンションオーナー…
2015年02月21日
ブログの反響!! ～マンションオーナー入門編～
今日も不動産建築関係の折込チラシが多かったですねぇ シーズン真っ只中です、土地探しに家探し軽い腰も重い腰を上げる時も是非スマイルコンサルタントを候補に入れて下さい、宜しくお願い致します。<(_ _)>
ブログをやってて一番うれしいのは、やっぱり反響です。スマイルブログはアメーバやライブドアとかのブログサービスを利用する訳でもなくブログ村とかのランキングサービスに登録もしておりません、なのでどれくらいの人にスマイルブログを見てもらっているのか全く分かりません。そんな中で、お客様から質問のメールが届くとホンマに嬉しいんです、一人で“ニヤッ”っとしてしまいます。同業者さんからも反響では無いんですが 『見てるでぇ』 って茶化されます。そして、昨晩こんなブログの反響が有りました、電話の主は大津の不動産屋さんS社長で彦根の相場の話をしておりましたら 『今日のブログに書いとったマンションなんか収益で持ったらどれくらい回るの？』 とのご質問がありまして、あれやこれや話した最後に 『そんなんブログにしたらえぇんちゃうの？グロスやなくてネットで紹介出来たらこれから不動産投資考えてる人にはえぇでぇ』 ということで、ブログネタもらいました。(^^)/ 早速ですが、どうぞ。。。
昨日に書いたマンションはH.P.にも載せているエルシティ彦根の615号です、これを購入後に収益物件として賃貸する場合のレントロールをシミュレーションしてみました参考にしてみて下さい。
先ずはS社長の会話にもあった 『どれくらい回るの？』 の解説から、これは 『どれくらい利回りがあるの？』 ですが、利回り？ですよ
ね、利回りとは、投資額に対して収益がどれくらいあるかを表す指数です、利回り○○%と表示されています。この利回りにも、表面利回り（グロス）と実質利回り（ネット）があります。
表面利回り（グロス）＝年間収入÷物件価格×100
実質利回り（ネット）＝（年間収入－年間諸経費）÷（物件価格＋購入諸経費）×100
先ず一番は購入資金の算出です。物件価格￥6,800,000-、購入時諸費用 ①仲介手数料￥285,120- ②印紙￥5,000- ③登記
費用約￥230,000-④税精算約￥55,000- 合計約￥575,120-
■購入総費用 約￥7,375,120-（物件価格6,800,000+購入諸経費575,120）
■家賃想定￥60,000-/月 年間収入￥720,000-
■年間支出￥304,960-
内訳 ①管理費・修繕積立金年間￥220,800-（18,400×12） ②固定資産都市計画税年間￥54,160-（平成26年度公課証明書
より）③オーナー補修費想定年間￥30,000-
表面利回り（グロス）10.58% 実質利回り（ネット）5.65%
これはあくまでも目安です、収益不動産のチラシなんかを見てみると多くがグロス表示です、がしかし実態を表し手残りを明確にしているのはネット表示なんです。。。けど、ネットの高さだけで物件を選ぶのも危険がいっぱいです。物件によるランニングコストの違いや築年数や種別の違いによる修繕費等の違いで大きく利回りに変化が出ます、上記のマンションであれば管理費修繕積立金が年間収入の30%を占めてしまう為に利回りを圧迫していますが、一部借主負担も考慮すれば利回りは高くなります。又、高利回りに釣られて中古アパートを購入したけど購入後に設備の交換や配管の修繕が必要になり数百万単位の出費なんてなれば目も当てられません... こんなはずやなかったのに... もちろん利回りも重要な要素ですが、同等に重要なのはリスクマネジメントです。
これこそ物件により様々です、出費だけではなく空室期間率や空室率を考慮することや修繕経費や管理等を見直し無駄を無くすことで経費削減を行えば健全な賃貸経営も可能です。そして何よりも、利回りやリスクマネジメントと同様に大切な事とは、入居者さんが居なければ収益は上がりません。スマイルコンサルタントではオーナー様にも入居者様にも喜んでもらえる賃貸経営を応援しプロデュースさせてもらいます、不動産投資からの賃貸経営もスマイルコンサルタントを宜しくお願い致します。
