日経平均株価と不動産。。。
2014年09月23日
日経平均株価と不動産。。。
今日の天気サイコーですが... 台風16号の足音が... 明日午後から日本横断だとか... 近畿は明後日、大雨に注意です。。。
日経平均上昇中、昨日の終値で16,000円を超えて16,321円まで来てます、同時に円安... 円安はまたの機会にします...
株もFXもこのブログでたまーに書きますが私は素人です、細かいことは評論家やアナリストにお任せするとしますが、私は不動産の
プロです。そして不動産コンサルタントとして相続の相談を頂くお客様の約3分の1は株式をお持ちです、昔と違い最近は株取引が身
近になって株価に一喜一憂なんて方も多いと思います。私はというと、株価から見る経済や外国為替を始め実物資産である金相場
を身近に感じていたいという観点から上限を決めた取引です。冒険なんてしません、だから素人です株やFXの話は専門家にお任せ
しますが、不動産はプロですから今日は、株価から見る日本経済とこれからの不動産価格を私なりの分析で考えます、お付き合い
下さい。。。
近年の日経平均のおさらいをザックリします、2008年9月のリーマンショック以降... やっと去年1月くらいから安定して10,000円
を超えて、徐々に値を上げ今年6月頃から安定して15,000円を超えてきました、それからも徐々に値を上げ16,000円台に突入で
す、ざっくりこんな感じです。。。
大企業の業績アップで株価上昇、株価が上がれば景気回復。。。確かに図式はこうですが、身に感じている人は少ないです、いない
かもしれません... 個人の給料やボーナス、中小零細個人企業の収益がアップしたなんてことがあれば身に感じる事が出来ますが
まだまだそんなレベルではありません。1年と10ヵ月前、去年の1月と比べると日経平均で約1.6倍です、1.6倍も日経平均が上が
ってるんですよ!! 株価は1.6倍も上がってはいますが... 景気が良くなったって全く感じないっ!!これが事実です。確かにタイムラ
グは付きものです、けどあれから1年10ヵ月ですよね... 一部の間では、来年の増税に向けて景気後退なんてあってはならない事
実です、景気後退の上に増税なんて大バッシッグです... 我々は来年の増税まで創り上げられた景気回復に担がされているだけな
んかもしれません（事実は誰も分かりません）。。。しかしこの景気回復を肌で感じない景気回復が本当ならどうでしょう、こんな事も
考えられます。基本的に好景気になれば金利も上がり不動産価格も上昇します、これは世の常です。という事は、好景気を肌で感じ
る感じ無いは一先ず横に置いといて、経済指標である日経平均株価が上昇すると景気が良くなります、イコール不動産価格も上がり
ます、ここで過去のデータを調べてみました。。。
昔々、時はバブルの頃、ちなみに私は高校生でした... その頃は、株価も不動産もおよそ今の2倍から3倍です（不動産の場合は地
域にもよりますが...）、日経平均株価が最高値を付けたのは1989年（平成元年）12月の38,900円台、ちなみに定期預金金利6%
でした。ということで、これ以前1984年（昭和59）年から1988年（昭和63年）の5年間の日経平均株価（日経平均プロフィル参照）
と不動産価格（国土交通省地価公示価格推移参照）を比較してみると。。。
日経平均が安定して10,000円台を超してきたのが1984年（昭和59年）8月以降、15,000円台を超してきたのが1986年（昭和
61年）3月以降です。これに伴い、東京・大阪・名古屋で土地の公示価格が上がりだしたのが1986年から、地方の公示価格が上が
りだしたのが1987年から88年にかけてでした。そうなんです、過去のデータからですが、都市部に関しては日経平均株価と土地価
格は連動して上昇しました、地方都市は約1年遅れ地方は2年遅れで土地価格が上昇したという結果です。その後、1991年（平成3
年）までこのジュリアナ東京!! ワンレン・ボディコンの時代は続きました。。。そして... バブル崩壊... 強者どもは夢のあと... です。
これをどう考えるかは、スイマセン... アポの時間になりましたので25日のブログで書きたいと思います。。。
明日は水曜日定休日ですが雨なら出勤する予定です。（今50%） (・・?
