スマイルコンサルタントもとうとうグロー…
2014年02月13日
スマイルコンサルタントもとうとうグローバル化？アメリカの不動産業者事情。。。
おはようございます。昨日はまったり水曜日、ほぼほぼ午前中で事務処理を済ませて吉牛で昼飯をしていると、知り合いの不動産
屋さんから電話．．．昔っからの間柄でこの人から電話があるとある意味「ドキッ!!」とする．．．3時からアメリカの不動産業者事情
セミナーがあるからとのお誘い…しかも今日…不動産事情ではなく不動産業者事情？業者の事情？とかなんとか言うて壺とか買わ
されたり？健康食品？ふとん？と怪しみましたが、そんなことは無く真面目なセミナーとの事。アメリカの不動産業者事情から
物件の流通方法や顧客との信頼関係の構築、会社と営業マンとの関係などを学ぼう的なセミナーの様です、まったり水曜日なので
昼飯後2時には事務処理と質問メールの返信を終え2時50分に栗東のセミナー会場に到着!!
レジメをもらい席に着く、約90分。セミナー終了、怪しんだのが申し訳ないくらいのセミナーでした。不動産屋さんの日本とアメリカの
違いから始まり、その立ち位置やその存在とかルール等々少し抜粋して書いてみます。。。
先ずは流通の違いから、アメリカでの不動産情報は売買や賃貸を問わず全米の情報を網羅した情報サイトがあります、これは不動
産屋さんも一般の個人の方も閲覧できるんです。日本にも全国を網羅した情報サイトはありますレインズと言います、これば残念な
がら不動産業者のみしか閲覧する事が出来ません。そしてこの全米のサイトは厳しいルールによって管理されています、自身が持
つ情報はすべて掲載しなければいけません、尚且つ掲載する情報は規定された専門資格を有する者が法律で定められた書式を用
いなければその不動産会社の営業マンは営業禁止となってしまします。中古住宅の場合は国家資格者が建物の診断をし法定書式
を用いた報告書が掲載されています。。。
日本では．．．勿論ルールはありますが、アメリカと比較すると緩いです、緩々です。。。自身が持つ情報をあえて情報サイトに掲載
しない業者さんもおられますし掲載する情報も土地建物の面積や築年数、間取り図、構造やライフラインあと特徴的な装備などだけ
です、残念ながら診断書などもありません。。。昔々他業者さんの物件を案内したら土地が沈下し建物が傾いていて三半規管がお
かしくなられそのまま救急にお連れしたお客様もおられました。。。
ここまででもアメリカには厳格なルールがある事が窺えます、それから日本の場合は不動産業を営む時には従業者が5人に対して
1人は宅地建物取引主任者（宅建）資格を有してなければならないという規定がありますが、アメリカは州により違いはある様ですが
不動産業に携わる者は全員が資格を有してなければいけません（当然と言えば当然です）。。。
次に、不動産会社とその営業に携わる営業マンに関して。。。
この話の時に真っ先に思ったのがアメリカのメジャーリーグの事でした、なんかよく似てます。不動産会社は球団で、営業マンはエ
ージェントです、顧客は家を探すときに先ずエージェントを探し契約をします、日本は不動産会社を選びますよね、よーいどんから
違います。ここで日本との大きな違いは営業マンとエージェントの立ち位置の違いです。日本は縦社会です営業マンは会社の経営
方針に従わなければいけません。一方、エージェントは顧客と家を探すために契約をしていますので顧客の利益を最優先に考えて
くれます。ですので顧客もエージェント探しは必死だそうです、メジャー張りに個人の経歴や過去の担当案件、手数料率（ちなみに
日本のように上限はありませんが一般的には売主のみが7%支払う事が多いみたいです）などのデータを重視されるようです。。。
そしたら、不動産会社は何をするのかと言うと、そのエージェントを集めるのが仕事です、エージェントが仕事のしやすい環境を提
供し支援や資格取得のサポートを行うだけだそうです、エージェントは不動産会社に雇われていませんから移籍したりも自由なよう
です。
次は私が一番感心した事項です、不動産取引における立ち位置の違いについてです。。。
アメリカでは売り主側仲介会社、買主側仲介会社が必ず別々であるという事です（業界ではこれを片手販売と言います）。日本の
場合は、売り主側仲介会社と買主側仲介会社が一緒って事はよくあります（業界ではこっちは両手販売と言います）。当たり前と
言えば当たり前なのですが、売主さんと買主さんとは利益が相反します、相反する者を1人がまとめようとすると必ずどちらかが
損をしてしまうという考え方です（アメリカっぽい感じですよね）。言い方を変えれば裁判の原告と被告の弁護士が一緒みたいな
感じですよね、絶対に有り得ませんよね!!これが双方の利益保護につながるという考え方だそうです。私も多いに賛成です、同
時に反省もします。。。しかし業界の現状は（私も含んでいます）1件の取引で収益が見込める両手販売を目指してしまっている
のが事実です。これを監督官庁の所為にする訳では無いですが放置しているのもまた事実です。。。
5年前の政権交代選挙となった2009年の衆議院議員選挙時の民主党マニフェストに不動産仲介の両手数料販売禁止が謳わ
れていました、これはそのあとの対策を無視したアメリカを真似ただけの薄っぺらい政策ではありましたが、不動産業者間では
『えっ!!マジでぇ!!』的な感じでした。。。
この問題に関しては手数料を下げるとか単純な表面上の事だけではなく、確りとした法整備が求められる所ではないでしょうか。
最後に。。。昨日初めて知った事もたくさんありましたし勉強にもなりました、しかしながら契約社会でもあるアメリカの不動産流通
システムは、今日の話を聞く限りではなかなか上手く出来てるんやなぁと感じました、全米中の情報を個人法人誰もが自由に閲覧
でき、自身の利益を追求してくれるエージェントも自由に選択が出来る自由と責任が表裏一体です。日本も学ぶところは多くあり問
題は山積みです、少なくともアメリカのシステムは消費者の利益を優先して考えていますが、日本のシステムは消費者よりも既得
権益を握るものを守る事が優先されているような気がしてなりません。。。
セミナーは90分、その後に主催者さん側のセールスがあり会場を出ると5時15分。。。アメリカナイズされたアメリカンな不動産屋
のオヤジ2人は栗東市役所近くの居酒屋にIN、すると偶然にも透明ケースの冷蔵庫の中にバドワイザーを発見迷わず注文、
乾杯!!2人で夢と妄想を語り夜は更けていきました。。。
