どんだけ儲けるの？？？
2013年11月29日
どんだけ儲けるの？？？
今日は、朝から知人？知り合い？友達？悪友？からの不動産買取のご相談、高校ん時の同級生なんでざっくばらんに書きます。
友達からの相談、今年の初めに父上が天国に旅立たれその後、実家には広いお家に母上お一人でお住まい、77歳のご高齢ですが
医者に行った事が無い事が自慢のチャキチャキオカンです。高校ん時よく土曜日の昼に袋麺の日清焼きそばご馳走になりました。
今回実家に同居する事になり、今住んでいる家をどうするかの相談です。
今の家は、約18年前当時25歳の時に築17年の一戸建を購入して住んで、結婚の時にリフォームをして現在に至るって感じです。
25歳で持ち家←立派な奴なんです。ちなみにローン残高221万円←聞いてびっくり、立派です。
友達ですし．．．ブログ掲載の了解も取ったし．．．より具体的な方が面白いですし．．．
内容は、物件は長浜市内、築35年の中古物件、平成7年当時に1100万円で購入、平成10年に約200万円かけてリフォーム、
駐車2台（ギリギリ）可能、小学校まで歩いて10分以内。
さて、どうしましょう？本人さんは、こうしたいという考えは今のところ無との事で選択肢の提案をしてみます。選択肢は家庭環境を始
め家族身内の状況で変わってはきますが、大きく分けて売る、貸す、売る場合でも売り方、貸す場合でも貸し方は様々です。
売る場合でも大きく分けて3パターン、①そのまま売る②うちが買取る③リフォームして売る。。。個人やし③は無しとしても...
①の場合、私の査定額（いわゆる相場価格で概ね3ヵ月以内に売れるであろう金額）は、現状のままで900万円てとこです。。。
②の場合、ズバリ!! 600万円です。これよりしばらく会話形式でお楽しみください。
友達 『なんで査定が900万円の物件が買取りやと600万円やねん!! プンプン←怒ってる』
私 『900万円は流通での査定価格や！あくまでも仲介として買い手さんを探した場合や！600万円は買取価格や！』
友達 『だからどうちゃうねん』
私 『買取りは現状ですぐに買取る価格。仲介は買い手さんを探す時の価格。早よ言うと買取は広告とか案内とか販売活動なしで
すぐに現金化が出来て、仲介はいつ売れるか分からんけど相場価格で売買が可能なんや！』
友達 『にしてもや。スマイル不動産は300万円も儲けるんけ！どんだけ儲けんねん。 プンプンッ!!!』
私 『んなあほな。こういうこっちゃ！流通相場900万円で売買出来たとしてその時の利益（手数料収入）は66万円（売買価格の3%
プラス60,000-）や利益がこれ以下の場合やったら買取のメリット無いわな、それからや！買取った場合の必要経費は、登記費用
をはじめ登録免許税に固定資産税、都市計画税、ここまでで約50万円それから業者が買取ったらそのまま転売と言う訳にはいかん
からリフォームせなアカンわなこれが約100万円や、それから大きいのが短期譲渡所得税やこれが譲渡益（純粋な利益）の39%や
今の流れやと300（差額）－50（必要経費）－100（リフォーム）＝150、この150の39%で58万円！300－50－100－58＝92
だから... 600万円で買取っても利益92万円、仲介の場合との差額26万円。』
友達 『ふぅーん』
私 『業者が売主となる場合は瑕疵担保責任（簡単に言うと家の保証です）2年を付ける義務があるから、問題発生した場合は利益
は飛んで行っちゃう事もあるんやから、600やったらどこの不動産屋さんも買わんと思うで!!よそやったら450とかやわ!!まじで...』
友達 『まじでっ・・・』
私 『まじでぇ・・・』
こんな感じでした、600万円の買取価格を聞いた瞬間友達は、悪徳不動産屋を見る目で僕を見ていました...しかしこれが現実で
す。ここまで書いて同業者の方スイマセン!!
この後に、これからの政治経済状況の変化から考えられる不動産流通をはじめ、一般流通で買手さんを探す場合のメリットデメリッ
ト、賃貸にした場合のメリットデメリット、家賃収入のシュミレーションや大家さんになった時の面倒さや大変さをコンコンと話しました。
そして、来週月曜日に実際に確りとした査定と行います、現地調査、リフォーム見積もり等も行い、話だけではなく数字にして提案し
ますからそんな目で見ないように。。。
家の話60分、高校ん時の思い出話60分。奥さんとも相談し来週に実家のオカンと相談するとの事、来週末は袋麺の日清焼そば買
って友達ん家行きます。約束しました。
