加速する少子高齢化と不動産投資。。。
2013年11月15日
加速する少子高齢化と不動産投資。。。
今日は少しまじめに表題についてです。。。不動産屋さん以外の個人の方の不動産投資と言えば、持ってる不動産を貸して賃料を収
入とする事とか自分の土地にアパートを建てて家賃収入を得るこれが主ですよね。投資ですから必ず儲かるわけではありません。
当たり前です。。。
リスク無でお金を増やす方法は銀行や郵便局の預貯金を利用するしかありません。（注．この場合は1000万円づつ分ける必要があ
ります。）ハイリスクでハイリターンを望む方は、先物取引やFX、株に投資すると良いと思います。。。私は思うのですが、不動産投資
はちょうどこの中間に位置するのではないかと思います。。。
相続とかでアパートをお持ちの方は投資という意味では少し外れますので、購入や建てて賃貸をする事を基準にします。。。
ここで先ず考えるのは、買う時に借入するか？しないか？これリスクが全く、全然違います。。。
ひと昔約7～8年前ここ彦根でもアパートブームがありました、地元の方も京阪神方面の方も土地を購入して新築アパートを建てて
られました、私も土地のお世話をさせて頂いたのは約20件くらいはあったと記憶しています。その多くのお客様は銀行融資でした。
既存中古収益物件の売買もありましたが新築される収益物件の方が多くありました。
少子高齢化に加え人口減少の中...収益物件が増える…？ こわい感じしません？？？
本とかネットにはこんなことが書かれています...
自己資金を使わずにフルローンを組んで買えば、毎月の家賃でローン返済をしても数十万円残ります、しかもローン完済時には不動
産が残ります。。。すごくないですか？ほんとなら!!
計算上はなるんですよね。なぜなら…築30年経過後に入ってくる賃料が今現在の95%で計算されているからです。。。
借入は長期…建物は経年劣化…家賃設定は無茶苦茶…。こうなるとどうなるか。。。
まだ傷が浅い投資家さんはこれに気付かれていないことが多いんです、今がうまくいっているからO.K.的なお考えです。
今の状況がこの先30年も続かない事を一生懸命説明するのですがご理解頂けません、聞いて頂けません。。。
勿論、10年20年30年先をお考えでない事は無いと思いますが...冷静に考えて頂きたいたいのです。。。
話を戻します、スイマセン。。。
買う時建てる時、借入するか？しないか？です。。。借入を極力少なくが正解です。。。自己資金の比率が高く借入が少ない投資家
さんは利回りが徐々に悪化しても資金回収が遅くなる程度で済みますが。借入している投資家さんは、返済が有るので持ち堪える
のにも限界があります。。。これを放置すると家賃が毎月の返済額を下回りますそうなると… です。
勿論、これらが全てではありません、30年間の家賃保証等々確りとされている業者さんがほとんどですが、一方向よりも
多方向から見る事により見えてくる事は本当にたくさんあります。
現在不動産投資されているお客様、再度見直して見る事も大切です。当社をセカンドオピニオン的に利用して頂いてもO.K.です、
そんな時期には来ていませんでしょうか、何なりとご相談ください。
不動産投資関連の書籍を見るとキャピタルゲインやキャッシュフローにイールドギャップ．．．小難しいカタカナが並んでますよね、
勿論不動産投資から切り離せないワードです。当社では分かりやすく日本語でご説明させて頂きますので安心してご来店ください。
そして、今日は金曜日。。。『クロコーチ』ですね、面白くなってきました。。。『クロコーチ』と『ダンダリン』見逃せません。。。
